Оцениваемый объект недвижимости представляет собой офисное помещение пригодное для банковской деятельности. Соответственно, при оценке данного объекта следует проанализировать сегменты рынка недвижимости, на котором продаются офисные помещения. При этом сегмент торговой и коммерческой недвижимости был исключен из рассмотрения.

По состоянию на начало 2009 года на рынке недвижимости Свердловской области было выставлено на продажу 367 объекта с учетом Екатеринбурга 2465. Таким образом, доля областного рынка составляла на начало года 14.88%. На конец 2009 года ситуация незначительно изменилась. Соотношение составило 25.7%, 1558 лотов против 401 заявки по областной недвижимости. Основная часть этих объектов расположена в Екатеринбурге (2098 и 1157 на конец года соответственно). Прочие объекты расположены за пределами г. Екатеринбурга. При этом основная часть объектов нежилого назначения (202 из 367), предлагаемых к продаже в городах Свердловской области расположены в пределах радиуса до 75 км до города Екатеринбурга на начало года и (203 из 401) на конец года. Количество предлагаемых объектов за пределами 75 км резко падает, их доля сокращается.

Диаграмма 1
Доли в областной недвижимости на начало 2009 г.

Диаграмма 2
Доли в областной недвижимости на конец 2009 г.

Имеет место снижение доли офисной недвижимости с 31% до 28% в конце года, со значительным ростом выставленных объектов коммерческой недвижимости с 33% до 38% в конце года.

В целом следует отметить приблизительно равное по величине количество выставленных объектов в начале года и превалирование коммерческой недвижимости в конце 2009 года. При этом ситуация в площадях поменялась значительно и наглядно представлено на диаграммах 3 и 4.

Следует отметить значительный рост площадей офисной недвижимости к концу года, так доля офисных площадей выросла почти в три раза с 3 до 10%, и это несмотря на снижение количества лотов. Это говорит о присутствии на областном рынке офисной недвижимости объектов большой площади в среднем по 500 кв. метров, а в начале года эта величина составляла 110 метров в лоте.

В ценовом плане офисная недвижимость подешевела за год на 55.4%, коммерческая на 69.3%, промышленная незначительно выросла, на 3.9% за год.

Как уже отмечалось, количество лотов выставленной на продажу областной офисной недвижимости за год практически не изменилось, а вот площади выросли в 4.37 раза (самый высокий показатель для рассматриваемых сегментов).

Для удобства анализа все предложения объектов офисной недвижимости были проранжированы по степени удаления от Екатеринбурга в соответствии со следующей классификацией:

Структура рынка офисной недвижимости, дифференцированная по степени удаления от Екатеринбурга представлена на диаграмме 5:

На диаграмме 5 наглядно показано преобладание в структуре заявок на продажу объектов офисной недвижимости в Екатеринбурге, причем самые значительные изменения в плане выставленных объектов наблюдаются именно здесь, в областной недвижимости количество лотов остается практически неизменной величиной, а вот при разбивке по удаленности имеются значительные колебания, которые отражены на диаграмме 5а.

Так на удаленности свыше 75 км количество объектов выросло в 3.33 раза, а на удаленности до 75 км уменьшилось на 39.3%. В целом по области спад составил 2.61% за год.

Ценовая динамика рынка офисной недвижимости, дифференцированная по степени удаления от Екатеринбурга представлена на диаграмме 6

Как видно из диаграммы 6, стоимость одного квадратного метра значительно отличается от удаленности, так в Екатеринбурге средняя цена на конец года составила 57736 рублей (не зависимо от района), по области в среднем цена на 56% ниже или 25342 рубля за метр. При этом самая низкая цена наблюдается на удаленности свыше 75 км от областного центра, и она составляет 17808 рублей за кв. метр, что в 3.42 раза ниже стоимости в Екатеринбурге. Если же рассматривать относительно средней цены офисов по области, то разброс составляет на удаленности до 75 км 51.25% в сторону увеличения средней цены, а на удаленности свыше 75 км 29.72% в сторону уменьшения цены от средней по области. Разница же в цене на конец года между объектами на удаленности до 75 и свыше 75 км составляет 20522 рубля или в 2.15 раза.

Динамика площадей рынка офисной недвижимости, дифференцированная по степени удаления от Екатеринбурга представлена на диаграмме 7

Такая зависимость объясняется достаточно низкой деловой активностью в городах Свердловской области, многие из которых являются моногородами. Местные покупатели не способны обеспечить нормальное функционирование рынка офисной недвижимости, спрос на рынке определяется предпринимателями из областного центра, которые заинтересованы в максимальной близости объекта офисной недвижимости к Екатеринбургу.

Представляет интерес анализ структуры заявок с точки зрения распределения их в непосредственной близости от Екатеринбурга, города спутники: Березовский и В. Пышма. Для примера приведем данные по этим городам на конец 2009 года. Так по области число лотов составило 112, при этом средняя цена предложения составила 25342 рубля за метр квадратный, площадь выставленных объектов 55925 квадратных метра.

Анализ структуры предложения показывает, что на областном рынке офисной недвижимости 25% составляют заявки выставленные в непосредственной близости от Екатеринбурга, при этом разрыв цены составляет менее 2% от Екатеринбурга и на 123% выше средних цен по области (2.23 раза) , а доля площадей достигает 12.3% от всех выставленных областных заявок. Собственно это еще раз доказывает зависимость цены объекта по удаленности от областного центра. Единственным негативным фактором для рынка офисной недвижимости следует считать экономический кризис, который привел к падению цен и спроса. Хотя этому было еще несколько предпосылок, а именно речь пойдет о значительных объемах ввода коммерческой недвижимости по Екатеринбургу в 2009 году накануне проведения ШОСа в столице Свердловской области. Так ввод площадей составил по итогам года почти 900 тысяч кв. метров, что практически равно введенной жилой недвижимости, которая составила 817 тысяч. кв метров. Такой значительный объем рынок, офисной недвижимости в том числе, будет долго переваривать. В связи с этим не видим причин для роста цен и на областном рынке офисной недвижимости.

Наличие информации по рынку предложения офисной недвижимости позволяет нам провести анализ помещений расположенных на первых этажах, площадью не менее 200 метров, и не более 1000 метров квадратных, что наиболее подходит под рассматриваемый объект, банковский офис. Для этого рассмотрим долю, цены и объемы предложения именно в этом сегменте областной недвижимости в конце 2009 года, которые отражены в таблице 4.

Таблица 4

Показатели офисной банковской недвижимости в конце 2009 года

Таким образом доля объектов подходящих под банковский офис по области составила 12.5% от всех заявленных, при этом цена составила 24224 рубля за метр квадратный, что так же ниже средней цены офисных помещений по области на 4%, а доля таких объектов от всех областных составила 12.7%, что практически сопоставимо с долей в числе заявок.

Аренда офисных помещений в Екатеринбурге и Свердловской области

Рынок аренды офисных помещений в Екатеринбурге развит достаточно хорошо, по области ситуация резко ухудшается, такое заявление следует из того что доля аренды по области должна составлять 20%, а на окончание 2009 года доля составила только 5.2%. Хотя это может характеризовать в целом ситуацию на областном рынке аренды офисов отрицательно. Если же сравнивать с продажами офисов то доля областной аренды от всего предложения (включая Екатеринбург) должна быть на уровне не менее 25%. Таким образом, ситуация на рынке аренды ухудшается и связано это с ситуацией в экономике области и связано так же с позицией моногородов. Удручающим фактором, так же служит и тот факт, что в Екатеринбурге более 40% офисных площадей пустуют, что негативно влияет на арендные ставки (не только в Екатеринбурге, но и в области) несмотря на повышение коммунальных платежей. Наглядно ситуацию на рынке аренды офисных помещений характеризуют следующие цифры:

Таблица 5

Арендные ставки по офисным помещениям на 15.12.2009 года